S
ebelum memulakan projek, adalah perlu untuk tuan rumah, selaku klien, berbai’ah atau memasuki perjanjian yang sah antara kedua pihak, iaitu dengan kontraktor yang bakal dilantik.
“Waima atau walaupun sekeping kertas pun cukup untuk mengatakan ada perjanjian pihak A dan B. Begitulah pentingnya kontrak yang sah dalam sebarang pembinaan bagi kerja ubah suai dan projek kecil ketika ini, ” demikian ditegaskan oleh Ketua Eksekutif Lembaga Pembangunan Industri Pembinaan (CIDB) Datuk Sr Mohd Zaid Zakaria.
Menurut beliau, perjanjian tidak boleh dibuat secara lisan kerana ia sangat tidak menjaga kepentingan tuan rumah dan kedua-dua belah pihak perlu membuat perjanjian atau kontrak bertulis yang boleh mengelakkan ketidakpastian dan pertikaian yang tidak wajar.
“Pemilik juga perlu mendapatkan nasihat selanjutnya dari mana-mana pengamal undang-undang sebelum menandatangani sebarang perjanjian,” katanya dalam temubual dengan Bernama baru-baru ini.
Berikutan banyak kes melibatkan kontraktor yang culas, lari, serta menipu, CIDB sejak tahun 2015 menyediakan sampel atau contoh kontrak pembinaan untuk kerja ubah suai dan projek kecil antara klien dan kontraktor menerusi pautan https://www.cidb.gov.my/wp-content/uploads/2022/10/Terma-BM.pdf.
Mohd Zaid berkata, sampel berkenaan yang diterbitkan dengan kerjasama beberapa pihak seperti Persatuan Arkitek Malaysia (PAM), Royal Institution of Surveyors, Kementerian Kerja Raya, Kementerian Perdagangan Dalam Negeri dan Kos Sara Hidup boleh didapati secara percuma.
Sampel perjanjian itu menyenaraikan tanggungjawab dan obligasi kontrak semua pihak yang terlibat dalam projek pengubahsuaian dalam bahasa mudah, selain pemilik rumah juga dimaklumkan kos bahan binaan, buruh serta undang-undang dan peraturan pihak berkuasa tempatan (PBT).
INSURANS BON PELAKSANAAN
Menurut beliau lagi, menerusi sampel perjanjian yang disediakan oleh CIDB bagi tujuan kontrak pembinaan secara ringkas dan menggunakan bahasa mudah tersebut, tuan rumah juga boleh menambah beberapa perkara perjanjian seperti bayaran pendahuluan, bayaran bulanan kepada kontraktor.
Dalam sesetengah situasi, beliau berkata, pemilik rumah juga boleh “memaksa” kontrakor untuk meletakkan bon pelaksanaan bagi memastikan kontraktor menunaikan kewajipannya di bawah kontrak seperti dalam tempoh yang ditetapkan atau menurut syarat kontrak.
Ketua Eksekutif CIDB Datuk Sr. Mohd Zaid Zakaria
Katanya lagi, nilai bon biasanya sebanyak lima peratus daripada nilai kontrak dan jika kontraktor tidak melaksanakan kontrak dalam tempoh yang ditetapkan dan tempoh lanjutan tidak diberikan, bon tersebut akan ditunaikan oleh pemilik rumah.
“Kalau kontraktor tidak dapat melaksanakan kerja, tuan rumah boleh rampas bon tersebut,” katanya.
Bukan itu sahaja, tuan rumah boleh mengambil insurans liabiliti pihak ketiga, satu tindakan yang disifatkan beliau lebih profesional bagi memastikan tuan rumah dapat melindungi diri dan pihak ketiga sekiranya berlaku perkara tidak diingini, seperti kerosakan pada rumah jiran akibat pengubahsuaian.
Walaupun langkah seperti ini meningkatkan kos pembinaan mungkin hingga 10 peratus, ia amat penting bagi memastikan risiko pembinaan berada dalam kawalan dan tertakluk kepada undang-undang.
SIKAP AMBIL MUDAH
Bagaimanapun, Mohd Zaid menekankan, antara punca orang ramai terus ditipu kontraktor ialah sikap ambil mudah dan enggan menyusahkan diri menguruskan proses perolehan bagi kerja-kerja pengubahsuaian dan membina rumah persendirian.
Mereka bukan sahaja sambil lewa mengupah kontraktor untuk melaksanakan projek, malah ada juga yang hanya membuat perjanjian lisan, misalnya dengan kontraktor warga asing, hanya kerana terpengaruh dengan hasil kerja ubah suai jiran sebelah, yang akhirnya lari setelah mendapat bayaran pendahuluan.
Tanpa mereka sedari sikap inilah yang menjerat mereka sehingga ada yang berputih mata apabila projek tidak dilaksanakan dengan sempurna dan tidak kurang juga yang menagih simpati kontraktor untuk menyempurnakan projek setelah menyedari mereka ditipu.
CIDB menegaskan kedua-dua belah pihak perlu membuat kontrak bertulis bagi mengelakkan ketidakpastian.
Seksyen 29 Akta Lembaga Pembangunan Industri Pembinaan (Akta 520) menyatakan, kontraktor tidak berdaftar boleh didenda tidak kurang RM10,000 tetapi tidak melebihi RM100,000.
Beliau menambah, orang ramai perlu tahu bahawa mereka boleh dikenakan tindakan undang-undang sekiranya mereka mengupah kontraktor yang tidak berdaftar, apatah lagi jika sesuatu projek itu mempunyai masalah termasuk mengundang kepada risiko keselamatan orang ramai.
Akta 520 juga menyatakan, seseorang itu boleh dianggap sebagai kontraktor sekiranya dia membuat aku janji, menyempurnakan kontrak, menguruskan kerja pembinaan kecuali dibuktikan sebaliknya.
Oleh yang demikian, sekiranya tuan rumah gagal mengemukakan bukti telah melantik kontraktor bagi pembinaan rumahnya, maka tuan rumah boleh dianggap sebagai kontraktor tersebut dan boleh didakwa selaras Seksyen 25 Akta 520.
Bagaimanapun sekiranya terdapat aduan berkaitan kontraktor berdaftar dengan CIDB yang culas dan lari daripada tugas, CIDB akan membuat siasatan dan sekiranya mendapati terdapat salah laku daripada kontraktor, CIDB boleh membawa kes berkenaan ke prosiding tatatertib lembaga itu.
“Aduan diterima CIDB berkaitan dengan pelanggaran perjanjian oleh kontraktor yang berdaftar dari Januari hingga Jun tahun ini adalah sebanyak 103 manakala aduan berkaitan kontraktor tidak berdaftar dalam tempoh sama sebanyak 16 aduan,” katanya.
LANTIK PIHAK KETIGA
Menurut panduan pengubahsuaian rumah yang terdapat di laman sesawang CIDB, Undang-undang Kecil 18 (UUK18) di bawah Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam 1984 (UKBS) membenarkan sesuatu bangunan yang telah siap diubah suai tertakluk kepada dua kaedah.
Kaedah pertama ialah kaedah permit di mana PBT mengeluarkan permit ke atas pelan lakar yang dikemukakan sebagai memberi kebenaran untuk menjalankan kerja ubah suai yang dipohon.
Antara punca orang ramai terus ditipu kontraktor ialah sikap enggan menyusahkan diri menguruskan proses perolehan bagi kerja-kerja pengubahsuaian.
Kaedah kedua ialah Pelan Lulus iaitu PBT meluluskan pelan-pelan dikemukakan oleh Orang Utama Yang Mengemukakan (Prinsipal Submitting Person - PSP) dan setelah kerja ubah suai siap, Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC) akan dikeluarkan.
Terdapat tiga kategori pengubahsuaian kediaman iaitu kateogri A, melibatkan kerja ubah suai yang dilaksanakan tanpa perlu permit ubah suai iaitu tanpa kebenaran PBT seperti kerja-kerja elektrik untuk tujuan landskap atau hiasan, pembersihan penghawa dingin dan pemasangan jeriji besi.
Kategori B pula merujuk kepada kerja yang memerlukan permit ubah suai iaitu kebenaran PBT untuk melaksanakan kerja seperti mengubahsuai tembok, pagar, sambungan bumbung terbuka yang tidak melibatkan struktur, memasang gazebo, selain pembinaan dalaman iaitu sistem perpaipan dan siling lepa.
Kategori C pula merujuk kerja yang memerlukan kelulusan pelan dan CCC seperti pengubahsuaian yang melibatkan pertambahan ruang melebihi 6.5 meter persegi, meroboh dan membina semula sebahagian bangunan asal, membina pagar tembok dan memasang serta mengganti semula sistem mekanikal.
Mohd Zaid berkata, sekiranya kontraktor ingin menggunakan khidmat pihak arkitek dalam kategori C, arkitek berkenaan haruslah berdaftar dengan LAM.
Bagaimanapun beliau mengakui terdapat situasi tuan rumah mencari jalan pintas dengan tidak mendapatkan permit bagi kerja ubah suai di kategori B atau tanpa kelulusan pelan PBT bagi kategori C.
“Seperti yang Pengerusi LAM Datuk Ar Azman Md Hashim sebut, seandainya perlu lantik PSP maka tuan rumah atau kontraktor boleh berbuat demikian,” katanya.
AMBIL TAHU HAK ELAK DITIPU
Sebagai kesimpulannya, Mohd Zaid berkata, pemilik rumah perlu melengkapkan diri dengan ilmu dan pengetahuan sebelum melantik individu atau syarikat untuk membuat kerja-kerja pengubahsuaian atau membina rumah.
Tuan rumah juga, katanya, boleh membuat carian kontraktor di https://cims.cidb.gov.my/ bagi memastikan kontraktor dilantik berdaftar dengan CIDB selain platform lain untuk mendapatkan maklumat dengan jumpa pegawai CIDB atau layari laman sesawang CIDB.
“Perkara paling penting ialah jangan lepas tangan sebab ini duit anda, tanggungjawab anda, kena tahu untuk pastikan setiap nilai daripada duit anda itu digunakan sebaik mungkin. Paling tidak, kena masuk perjanjian, itu yang menjadi asas kepada perolehan.
“Selain itu, jika sudah lantik kontraktor, pastikan pembayaran hanya dibuat secara mengikut peratusan siap kerja bagi memastikan kerja yang dilakukan setimpal dengan bayaran yang telah dijelaskan,” katanya.
Beliau berkata, orang ramai juga boleh mengasingkan lima hingga 10 peratus daripada nilai kontrak sebagai wang tertahan (retention money) yang boleh dibayar selepas kerja disiapkan sepenuhnya dan pemilik berpuas hati.
“Pastikan juga kontraktor memberikan jangkaan tempoh siap kerja dan mematuhi jangkaan dilakukan dan semasa tempoh pembinaan, pemilik juga perlu sentiasa memantau perkembangan kerja dijalankan dan memeriksa kualiti kerja,” katanya.
Dalam pada itu, Mohd Zaid juga berkata, sudah tiba masanya PBT memperkenalkan kaedah pemakluman di luar premis sebelum sesuatu projek pengubahsuaian atau pembinaan rumah dilaksanakan .
“Pemakluman ini bolehlah diletakkan butiran projek, nama kontraktor, tempoh pelaksanaan projek dan sebagainya… (kaedah) ini dilaksanakan di kebanyakan negara maju seperti Perancis.
“Pemakluman ini juga pada saya agak penting agar orang awam dan jiran tetangga tahu apa yang sedang berlaku di kawasan kejiranan mereka… cara ini juga saya rasa kontraktor mungkin akan buat sebaiknya sebab nama mereka terpampang pada papan notis pemakluman,” katanya.
Disunting oleh Melati Mohd Ariff
Kegagalan pemilik rumah memeterai perjanjian yang sah dengan kontraktor atau melantik pihak ketiga termasuk arkitek bertauliah bagi memantau perjalanan projek mendedahkan mereka kepada penipuan selain tidak dilindungi oleh undang-undang.
Realitinya, masih ramai ahli masyarakat yang ambil mudah aspek ini dan apabila nasi ‘telah menjadi bubur’, tidak ada apa yang boleh mereka lakukan untuk mendapatkan kembali wang yang dibayar kepada pihak berkenaan. Artikel terakhir daripada laporan tiga bahagian ini mengupas perkara tersebut.
