Oleh : Dr. Aminah Binti Mohsin dan En. Jaiya bin Abu

Pada zaman yang serba canggih ini, masih ramai yang terjebak dengan pembelian tanah lot lidi. Menurut statistik yang dikeluarkan oleh PlanMalaysia pada 2018, terdapat lebih 381,000 lot kecil ini di Malaysia.

Apa itu lot lidi?

Lot lidi umumnya dikenali sebagai lot-lot kecil tanah yang belum dipecah sempadankan kepada geran individu berasingan yang mana dijual kepada pembeli tanpa urusan pindah milik tanah. Lot lidi kebanyakannya berstatus tanah pertanian, namun dijual atas nama lot bangunan yang dilakar atas pelan yang belum diluluskan pertukaran kategori dan syarat nyatanya oleh pihak berkuasa. Pemajuan yang dilakukan di atas lot lidi ini biasanya perumahan dan ada juga yang melibatkan perniagaan.

Faktanya lot lidi ini tidak diiktiraf oleh undang-undang tanah Malaysia memandangkan tidak wujud geran individu yang boleh memberi risiko yang tinggi kepada pembeli. Pada 2018, Menteri Besar Selangor telah memutuskan semua permohonan Surat Ikatan Amanah bagi lot lidi adalah ditolak memandangkan memberi kesan yang negatif kepada pembeli tanah. Ironinya, kenapa lot lidi ini masih dijual secara berleluasa sehingga kini dan kenapa ia menjadi pilihan?

Lot lidi sebagai pilihan alternatif

Harga rumah yang tinggi menyukarkan rakyat untuk memiliki rumah sendiri terutama bagi golongan B40 dan M40. Menurut Menteri Sumber Manusia, Datuk Seri M Saravanan, seramai 14,608 orang kehilangan pekerjaan akibat pandemik bagi tempoh Mac 2020 sehingga Ogos 2021. Oleh yang demikian, hasrat untuk membeli rumah baru siap semakin kabur dengan kehilangan kelayakan membuat permohonan pembiayaan rumah.

Selain itu, harga bayaran bulanan pembiayaan perumahan yang tinggi juga menyebabkan para pembeli mencari alternatif lain dengan membeli lot-lot lidi yang harganya lebih murah dan mampu dibeli terutamanya golongan yang berpendapatan rendah.

Jual lot lidi lebih mudah, menguntungkan

Faktor kedua adalah proses kelulusan tukar syarat tanah yang panjang. Tiga kategori tanah menurut Kanun Tanah Negara adalah pertanian, bangunan dan industri. Setiap pemilik tanah bertanggungjawab untuk membangunkan tanahnya mengikut kategori dan syarat yang telah ditetapkan. Tanah boleh dirampas sekiranya pemilik tanah gagal untuk mengikuti syarat-syarat yang dinyatakan.

Namun, kelonggaran telah diberikan kepada pemilik tanah yang ingin menggunakan tanahnya selain dari syarat yang ditetapkan dengan membuat permohonan pertukaran syarat tanah. Bagaimanapun, proses permohonan tukar syarat ini memakan masa yang panjang berikutan perlu mendapatkan ulasan daripada jabatan-jabatan teknikal dan seterusnya kelulusan oleh Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri.

Kerenyahan proses tukar syarat membuatkan pemilik tanah enggan untuk melakukan proses tukar syarat dan mengabaikan keperluan untuk tukar syarat tanah tersebut supaya boleh dijual dengan lebih cepat.

Faktor ketiga adalah kos yang tinggi. Terdapat beberapa kos yang terlibat dalam urusan pembangunan tanah antaranya kos tukar syarat tanah, kos pecah bahagian tanah dan kos lantikan perunding professional.

Terdapat beberapa dokumen yang diperlukan bagi proses permohonan tukar syarat tanah yang mana perlu mendapatkan khidmat profesional seperti Jurukur bertauliah dan Perancang Bandar Bertauliah. Penggunaan khidmat kepakaran ini sudah semestinya memerlukan kos yang tinggi supaya dokumen yang disediakan lengkap dan diiktiraf.

Selain daripada itu, kelulusan tukar syarat tanah juga menyebabkan pemilik tanah perlu membayar premium tambahan mengikut nilai pasaran semasa bagi kategori yang diluluskan. Memandangkan kos-kos yang terlibat adalah tinggi, maka

terdapat pemilik tanah yang mengelak dari dikenakan bayaran tersebut dan terus membangunkan lot-lot lidi walaupun bercanggah dengan undang-undang, sekaligus merasakan akan memperoleh kuntungan yang lebih besar hasil daripada penjualan lot-lot lidi nanti.

Seterusnya adalah ketidakseragaman dengan zon guna tanah Rancangan Tempatan. Terdapat pemilik tanah yang berkeinginan untuk membangunkan tanah mereka, tetapi bercanggah dengan ketetapan zon guna tanah yang telah diwartakan. Hal ini akan menyebabkan permohonan tukar syarat tanah tidak akan diluluskan oleh pihak berkuasa. Kekecewaan pemilik tanah dalam kegagalan permohonan ini menyebabkan mereka meneruskan sahaja pembangunan lot-lot lidi tanpa mengendahkan peraturan yang telah ditetapkan.

Selain daripada itu, dibawah beberapa Akta seperti Kanun Tanah Negara, Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) dan Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133) telah jelas menyatakan bahawa penguatkuasaan boleh diambil sekiranya menjalankan pemajuan tanpa kebenaran dan kemungkiran dalam melaksanakan kategori atau syarat tanah yang telah ditetapkan.

Namun begitu, kelemahan dalam pemantauan dan penguatkuasaan khususnya oleh Pentadbir-Pentadbir Tanah juga merupakan faktor pemilik dan pembeli tanah terus berani untuk membangunkan lot-lot lidi dengan mengabaikan peraturan yang telah ditetapkan.

Usah menyesal kemudian hari

Keghairahan pemilik tanah untuk membangunkan lot-lot lidi disebabkan terdapat permintaan yang tinggi dalam kalangan pembeli juga merupakan salah satu faktor pemajuan lot lidi berleluasa. Tambahan lagi penjualan lot lidi memberikan pulangan keuntungan yang berlipat kali ganda kepada pemilik tanah. Hal ini ditambah lagi dengan kurangnya ilmu pengetahuan berkaitan urusan tanah sama ada dari pemilik tanah mahupun pembeli dan seterusnya tidak dapat memikirkan kesan-kesan yang bakal ditanggung oleh dirinya dan pembeli tanah.

Secara keseluruhannya, isu pembangunan lot lidi yang terus berleluasa ini haruslah difikirkan dan dibincangkan bersama dari peringkat akar umbi supaya semua pihak terutamanya pemilik dan pembeli diberi kesedaran mengenai risiko-risiko yang bakal dihadapi dalam pemajuan lot lidi seperti risiko pemilikan, pewarisan dan juga perundangan. Semua risiko ini sudah pastinya memberi implikasi yang negatif kepada mereka. Sesal kemudian, tiada gunanya.

-- BERNAMA

Dr. Aminah Binti Mohsin merupakan Pensyarah Kanan, Kumpulan Penyelidik LAnDS Perundangan Tanah, Fakulti Alam Bina Dan Ukur Galian, Universiti Teknologi Malaysia

Jaiya Abu merupakan Pengarah Bahagian Pengurusan, Jabatan Ketua Pengarah tanah Dan Galian Persekutuan