Aspirasi Malaysia MADANI Beri Sinar Harapan Projek Sakit, Terbengkalai

Di sebuah rumah di tengah kota, Mohd Sharrel Fahmi Baharum duduk termenung di ruang tamu selepas mendengar perkhabaran kerajaan akan memulakan semula perumahan projek sakit yang dibelinya sejak hampir lapan tahun lepas.

Bermacam-macam perkara berlegar di fikiran lelaki berusia 43 tahun itu.

Namun yang pasti di dadanya tersemat sebuah harapan tinggi menggunung agar janji tidak lagi tinggal janji, sebaliknya dikotakan seiring pengumuman yang telah dibuat itu. 

Masakan tidak, beban dipikul bapa kepada dua orang cahaya mata termasuk seorang anak istimewa itu amat berat apabila rumah yang dibeli pada 2018 masih belum siap dan disahkan sebagai projek perumahan bermasalah (sakit) oleh Jabatan Perumahan Negara (JPN), Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) pada April 2023.

Projek sakit merujuk projek yang mengalami kelewatan melebihi 30 peratus berbanding kemajuan pembinaan yang sepatutnya atau Perjanjian Jual Beli (PJB) sudah tamat tempoh.

HARAPAN TINGGI MENGGUNUNG

Mohd Sharrel Fahmi antara 2,400 pembeli Projek Rumah Wilayah Persekutuan (RUMAWIP) Residensi Hektar Gombak, Kuala Lumpur.

pic-2

Dia yang merupakan seorang penjawat awam mula membayar ansuran bulanan rumah tersebut melalui potongan gaji sebanyak hampir RM1,600 sejak 2020 hingga kini.

“Sekian lama saya menunggu. Bayangkanlah hampir lima tahun saya membayar setiap bulan hingga kini, tetapi belum merasa pegang kunci jauh sekali nak merasa duduk di rumah sendiri. 

“Luka lama masih belum sembuh akibat beberapa kali penangguhan. Harapan saya, janji kali ini ditunaikan dan projek siap mengikut tempoh yang dijanjikan. Kami pembeli sudah cukup penat menunggu dan kecewa terutama apabila dalam pengumuman sebelum ini dimaklumkan kerja akan berjalan semula pada Februari 2025 tetapi tiada sebarang pergerakan.

“Cabaran dan dugaan saya mungkin tidak sehebat rakan-rakan pembeli lain dengan beban berganda kerana perlu membayar sewa rumah dan rumah (sendiri) yang belum siap. Buat masa ini saya menetap di rumah pusaka keluarga belah isteri. Ada rakan-rakan yang menerima notis tunggakan bayaran kerana tidak mampu lagi nak membayar dua komitmen,” katanya kepada Bernama.

Majoriti pembeli bukan sahaja buntu memikirkan jalan keluar bagi membebaskan diri daripada belenggu bayaran bulanan rumah yang tiada kepastian bila akan siap, lebih parah terpaksa memikul bebanan kewangan kerana perlu membayar pinjaman untuk rumah yang diduduki sekarang atau bayaran sewa rumah, ditambah pula dengan cabaran kos sara hidup yang kian meningkat.

Seorang lagi pembeli Mohd Adnan Othman, 34, berkata dia terpaksa menangguhkan hasrat untuk berumah tangga memandangkan masih menyewa di sebuah rumah bersama-sama beberapa rakan.

“Arwah ibu pesan cari rumah dulu, nanti senang nak kahwin. Sampai sekarang rumah tak siap, kahwin pun tak, orang tua pun dah pergi (meninggal dunia) pada Mei lepas, tak sempat tengok rumah saya siap. 

“Kalau nak sewa rumah lain, nak kena bayar harga lain pula, deposit lagi, komitmen tinggi. Memang berat tapi terpaksa hadap. Sakit menanggung beban kewangan yang tak sepatutnya berlaku ni,” katanya. 

Kisah tidak terhenti di situ kerana ada dalam kalangan pembeli yang terpaksa berulang-alik merentas negeri dengan jarak kira-kira 150 kilometer setiap hari disebabkan menetap di Seremban dan mencari rezeki di Kuala Lumpur. 

SINAR BAHARU

Ibarat memberi sinar harapan baharu kepada pembeli unit projek perumahan berkenaan, pada 30 Julai lepas Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan Nga Kor Ming berkata kerja pemulihan Projek Residensi Hektar Gombak bermula dari tarikh hari berkenaan dan dijangka siap sepenuhnya pada 2027.  

Beliau berkata projek melibatkan 2,400 unit kediaman itu antara projek perumahan terbengkalai terbesar yang terhenti sejak dimulakan pada 2018 akibat pelbagai masalah.

pic-3

“Setelah berbulan-bulan kita bertungkus lumus, JPN dan KPKT selaras dengan aspirasi Malaysia MADANI kita telahpun membuat pelbagai usaha dan berjaya mendapat suntikan modal baharu sebanyak RM125 juta untuk selamatkan projek ini,” katanya dalam sidang media selepas mengadakan lawatan kerja ke tapak projek berkenaan bulan lepas.

Beliau berkata langkah menyelamatkan projek itu sebahagian daripada inisiatif agresif kerajaan sejak awal penubuhan Kerajaan MADANI, termasuk mewujudkan pasukan khas bagi menangani isu projek perumahan swasta yang terbengkalai.

Nga turut memberi amaran keras bahawa sekiranya pemaju gagal menyiapkan projek pembinaan mengikut jadual dan menyerahkan kunci menjelang 2027, beliau tidak teragak-agak menyenarai hitam pemaju, termasuk ahli lembaga pengarah, sekali gus memastikan mereka tidak lagi terlibat dalam industri.

Hampir sebulan selepas pengumuman itu, tinjauan pembeli baru-baru ini mendapati lori mula keluar masuk membawa komponen barangan dipercayai bagi tujuan memulakan proses kerja pemulihan projek perumahan itu sekali gus memberi kelegaan kepada mereka. 

Residensi Hektar Gombak dimulakan pada 2017 dengan Nilai Pembangunan Kasar  RM700 juta. Setiap unit berharga RM266,000 dengan keluasan 800 kaki persegi dan RM299,900 dengan keluasan 850 kaki persegi.

Projek ini mempunyai lima blok yang dibina di atas Tanah Rizab Melayu seluas 7.85 hektar dan kesemua 2,400 unit sudah terjual.

PETANDA POSITIF 

Mengulas perkara itu, penganalisis hartanah Profesor Dr Noor Rosly Hanif daripada Universiti Malaya-Wales dan University of Technology Sarawak menyifatkan berita berkenaan sebagai petanda positif buat pembeli apabila kerajaan memberi suntikan modal bagi menyambung kembali proses pembinaan projek.

Namun begitu katanya jaminan untuk projek berkenaan siap bergantung sepenuhnya pada pemaju yang diamanahkan dan pemantuan tegas oleh pihak kerajaan melalui JPN dan KPKT.

“Rekod sebelum ini menunjukkan pemaju gagal menyiapkan projek mengikut perjanjian. Banyak perkara yang menyumbang kepada kegagalan pemaju, antaranya ketidakupayaan mengurus aliran tunai projek dengan baik, pengurusan risiko yang lemah dan tiada atau kurang pengalaman dalam bidang pembangunan hartanah, terutamanya dalam mengendalikan projek perumahan berskala besar. Walau bagaimanapun, perkara itu tidak boleh dijadikan alasan untuk pemaju lepas tangan.

“Pemulihan Projek Residensi Hektar Gombak yang mempunyai 2,400 unit dan telah mendapat suntikan modal kerajaan berjumlah RM125 juta atau RM 52,000 bagi setiap unit untuk menyelamatkannya.  

“Projek ini merupakan projek perumahan rakyat mampu milik yang didukung oleh kerajaan, justeru apabila menjadi projek sakit atau terbengkalai maka kerajaan terpalit juga dengan kegagalannya,” katanya.

Berpendapat JPN dan KPKT perlu memantau pengurusan dana RM125 juta itu bagi mengelakkan sebarang salah guna, beliau berkata aliran tunai projek haruslah diaudit setiap tiga bulan. 

“Pembekal dan kontraktor yang terlibat perlu disaring bagi memastikan kredibiliti dan kualitinya. Carta kerja projek harus sentiasa disemak untuk memastikan pergerakan projek di lapangan selaras dengan jadual, selain buruh binaan yang dilantik, jumlah dan kepakaran mereka mengikut keperluan sebenar.

“Pemantauan di tapak projek perlu dilaksanakan oleh JPN dan KPKT hingga projek siap. Ketidakpatuhan jadual binaan, kepincangan atau kelewatan yang dikenal pasti harus diambil tindakan segera oleh pasukan petugas dan pemaju harus memperbetulkannya dengan segera,” katanya yang yakin melalui pemantauan rapi projek itu dapat disiapkan mengikut jadual.   

CABARAN PEMULIHAN

Mengulas cabaran utama dalam kerja pemulihan projek sakit atau terbengkalai, Noor Rosly berkata fokus adalah pada keadaan bangunan yang telah ditinggalkan untuk satu tempoh lama, meliputi tapak projek secara keseluruhan demi keselamatan pekerja yang akan meneruskan pembinaan serta struktur tapak yang mungkin mengalami perubahan disebabkan oleh pergerakan air bawah tanah.

pic-4

“Kesan pada asas bangunan jika berlaku pereputan atau keusangan. Perubahan pada bebanan lantai binaan dan tiang disebabkan oleh serapan air hujan, lembapan udara serta tindak balas kimia dan cuaca. Kecurian di beberapa bahagian bangunan dan kemasan yang perlu dinilai.

“Dari sudut teknikal, apabila sesuatu projek terbengkalai dihidupkan semula, perkara utama yang harus dibuat ialah mengenal pasti sama ada keadaan struktur bangunan itu masih lagi selamat untuk disambung semula kerja-kerja yang tertangguh.

“Jika dalam penilaian patologi bangunan mendapati struktur bangunan yang ditinggalkan  dalam kondisi yang baik dan selamat, maka kerja-kerja binaan yang tertangguh pada fasa sebelum ini boleh terus disambung. Sebaliknya, jika didapati berlaku kerosakan atau vandalisme, keusangan, pereputan, pengkaratan atau gangguan pada struktur bangunan, sama ada pada asas tapak bangunan, tiang-tiang utama penyokong bebanan binaan, sistem air, elektrik dan mekanikal, maka perkara ini harus diperbaik terlebih dahulu sebelum menyambung semula kerja-kerja yang terbengkalai,” katanya.

Dalam keadaan yang ekstrem, iaitu jika menurut penilaian pakar binaan berlaku kerosakan atau keusangan yang teruk pada asas  dan struktur binaan, maka keseluruhan binaan terbengkalai itu perlu dirobohkan dan dibina semula.

“Dari sudut kewangan pula, bergantung pada fasa dan tahap kondisi bangunan yang terbengkalai itu. Jika kerja-kerja binaan boleh diteruskan dari peringkat terbengkalai sebelum ini maka kosnya lebih rendah.

“Tetapi jika perlu pembinaan semula dengan merobohkan binaan yang ada, maka kos boleh menjadi dua hingga tiga kali ganda daripada kos asal projek, disebabkan kos tambahan meroboh binaan dan meratakan semula tapak,” katanya, menambah kes sedemikian bagaimanapun amat jarang berlaku.

Menjelaskan kesan rumah terbengkalai yang disambung semula pembinaannya ke atas pasaran sekunder, beliau berkata untuk projek yang terbengkalai di awal binaan dengan tempoh tertangguh tidak begitu lama, lazimnya masih boleh diterima pasaran tanpa menjejaskan nilai kediaman.

“Ini kerana apabila pemulihan dijalankan, binaan dan kemasan bangunan menggunakan bahan terkini dalam pasaran. Persepsi pasaran melihatnya sebagai produk mengikut trend terkini dan boleh diserap dan diterima.

“Bagi kes yang telah mencapai fasa binaan melebihi 50 peratus daripada pembangunan sebelum terbengkalai dan tempoh masa terbengkalainya pula lama melebihi 10 tahun, maka penerimaan pasaran akan lebih berhati-hati. Konsep dan tema pembinaan asal mungkin telah lapuk, begitu juga dengan reka bentuk, binaan dan kemasan,” jelasnya.

KONSEP BINA DULU KEMUDIAN JUAL

Berpendapat hukuman korporat menyenarai hitam pemaju dan ahli lembaga pengarah sekiranya gagal menyiapkan projek ini tidak memberi kesan besar, beliau berkata pihak berkuasa juga harus melaksanakan langkah kebangkrapan selain harta pemaju disita dan dicairkan bagi dijadikan modal untuk menyiapkan projek berkenaan.

“Pembeli tidak seharusnya terus menanggung penderitaan mental dan kewangan disebabkan kegagalan berterusan pihak pemaju. 

“Mereka masih ada hasil daripada projek yang terbengkalai itu sementara pembeli menderita selagi hutang bank tidak dilunaskan,” katanya, menambah akta dan undang-undang berkaitan perlu lebih mesra pengguna dan membela hak pembeli kediaman.

Noor Rosly berkata langkah jangka panjang yang boleh diambil kerajaan dalam mengekang isu ini ialah mewajibkan semua projek melibatkan pembinaan dan penjualan rumah kediaman kepada rakyat berkonsepkan bina dulu jual kemudian berbanding jual-kemudian-bina.

“Melalui konsep ini, pemaju hanya boleh menjual unit rumah kediaman yang telah siap dibina dan mempunyai Sijil Layak Menduduki (CF) oleh pihak berkuasa tempatan (PBT) dan telah mempunyai hak milik tanah atau hak milik petak tetap. Risiko pembangunan projek hendaklah ditanggung oleh pemaju kerana pemaju menjalankan perniagaan berkaitan dengannya dan mendapat keuntungan. 

“Pembeli yang merupakan pengguna akhir bukan seorang pelabur, dan jika mereka pelabur atau spekulator, mereka dikenakan levi melalui cukai keuntungan hartanah di bawah Akta Cukai Keuntungan Hartanah 1976. Pembeli (biasa) tidak wajar menanggung risiko bagi pembelian rumah kediaman,” katanya.

SIAP DAN MEMENUHI STANDARD KUALITI

Syor Noor Rosly lagi, sebagai strategi pengaktifan semula, projek perlu disusun bukan sahaja dengan tujuan untuk siap semata-mata tetapi memenuhi standard mutu, keselamatan dan kebolehdudukan yang dijanjikan kepada pembeli.

pic-5

Perkara ini menuntut perancangan serta sokongan semua pihak berkepentingan yang terlibat, seperti pengurus projek yang biasanya diterajui oleh arkitek bertauliah hendaklah sentiasa berkerja rapat dengan wakil PBT, KPKT dan JPN.

“Pastikan tiada perubahan yang diperlukan dari segi kelulusan perancangan dan bangunan yang telah diperoleh sebelum berlakunya terbengkalai. Walau bagaimanapun, mungkin disebabkan tempoh terbengkalai itu lama dan PBT telah mempunyai pelan struktur dan pelan tempatan yang baharu bagi kawasan tersebut, maka pindaan kepada pelan bangunan asal mungkin perlu dibuat. Ini bagi memastikan standard kualiti bangunan pada tahap terkini.

“Begitu juga dengan faktor keselamatan dan kebolehdudukan yang memerlukan semakan semula pelan bangunan serta dibuat penjajaran semula setakat yang boleh dan terkini mengikut keperluan undang-undang dan piawaian perancangan dan bangunan. Apabila tindakan sebegini diambil oleh pemaju maka tahap standard kualiti dan kebolehdudukan dapat dicapai,” katanya, menambah perkara itu dicapai dalam sebuah projek terbengkalai di Pinggiran Taman Tun Dr Ismail (TTDI) sebelum ini.

PAMPASAN, TRIBUNAL PENGGUNA 

Menyentuh bentuk pampasan yang boleh dituntut oleh pembeli daripada pemaju, Noor Rosly berkata perkara itu dinyatakan di bawah Seksyen 8A Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan Dan Pelesenan) 1966 (Akta 118).

Menurut beliau, melalui undang-undang itu, pembeli boleh menamatkan PJB dalam keadaan seperti pemaju telah menangguhkan, menggantung dan memberhentikan kerja binaan untuk tempoh berterusan selama enam bulan atau lebih; pembeli telah memohon dan mendapat kebenaran bertulis daripada bank yang memberi pinjaman pembiayaan unit kediaman tersebut; dan perakuan pengawal perumahan yang dilantik oleh KPKT bahawa pemaju telah enggan menjalankan kerja dan telah menghentikan kerja untuk tempoh enam bulan secara berterusan dan enggan meneruskannya sepertimana yang telah diperuntukkan dalam PJB.

Pemaju, apabila menerima permohonan untuk menamatkan PJB daripada pembeli, hendaklah dalam tempoh 30 hari dari tarikh penamatan itu membayar balik kepada pembeli semua wang yang telah diterimanya tanpa sebarang faedah.

Sementara itu, Tribunal Tuntutan Pengguna di bawah Akta Perlindungan Pengguna 1999 mempunyai bidang kuasa untuk mendengar tuntutan tebus rugi pembelian barang dan perkhidmatan yang dibenarkan di bawah bidang kuasa tribunal; tuntutan yang jumlah amaunnya tidak melebihi RM50,000; dan tuntutan terakru dalam masa tiga tahun dari tarikh tuntutan itu.

Mencadangkan projek perumahan mampu milik berskala besar melibatkan lebih 100 unit rumah dikendalikan sepenuhnya oleh agensi kerajaan seperti Syarikat Perumahan Negara Berhad, UDA, TH Properties atau syarikat berkaitan kerajaan seperti Sime Darby Property, beliau berkata  kesemua agensi dan syarikat berkenaan mempunyai kewangan kukuh serta pengalaman dalam pembinaan berskala besar.

“Pemaju yang tidak dikenali tidak sepatutnya diberikan tugas dan tanggungjawab untuk membina rumah mampu milik. Jika dalam projek pembangunan mereka terdapat komponen rumah mampu milik, hendaklah diserahkan kepada kerajaan melalui PBT atau KPKT untuk dibangunkan oleh agensi kerajaan dengan konsep bina dulu kemudian jual,” katanya merujuk Housing & Development Board (HDB) di Singapura sebagai contoh. 

RUMAH MAMPU MILIK KERAJAAN MADANI

Dalam pada itu, menurut KPKT, hingga kini sebanyak 1,127 projek perumahan terbengkalai membabitkan sebanyak 135,211 pembeli berjaya diselamatkan dengan nilai pembangunan keseluruhan berjumlah RM106.48 bilion.

pic-6

Kerajaan turut berjaya menyelesaikan beberapa projek terbengkalai lain, termasuk Rumah Ladang Estet di Selangor yang terbengkalai selama 27 tahun, projek Bestari Jaya, Selangor (20 tahun) serta Perumahan Rakyat (PPR) Putera Kiansom di Kota Kinabalu, Sabah yang bermula sejak Rancangan Malaysia Kelapan.

Menurut Nga, kejayaan menyelamatkan projek berkenaan membuktikan kesungguhan dan komitmen Kerajaan MADANI dalam menyejahterakan rakyat menerusi pendekatan proaktif dan kerjasama semua pihak termasuk penjawat awam.

Dalam perkembangan lain, sejuta unit rumah mampu milik akan dibina kerajaan persekutuan dan negeri serta pemaju swasta dalam tempoh 2026 hingga 2035 bagi membolehkan sebanyak mungkin rakyat mendiami rumah selesa dan selamat.

Perdana Menteri Datuk Seri Anwar Ibrahim ketika membentangkan Rancangan Malaysia ke-13 (RMK13) di Dewan Rakyat pada 31 Julai lepas, berkata penyediaan rumah mampu milik itu dilaksanakan melalui pelbagai inisiatif seperti Program Residensi MADANI.

Anwar yang juga Menteri Kewangan, berkata pembinaan rumah mampu milik turut dilaksanakan menerusi Program Perumahan Penjawat Awam, Program Bantuan Bina Baharu Rumah, Program Perumahan Mampu Milik dan Rumah Bakat MADANI.

Anwar berkata hingga kini, sebanyak 180,000 unit rumah telah siap dan 235,000 lagi sedang dibina oleh kerajaan.