Tunggakan Yuran Penyenggaraan: Perlukah Kita Berasa Bimbang?

Oleh Abdul Hamid A Rahman

Bahagian pertama daripada tiga siri artikel yang dihasilkan Bernama ini mengkaji beban tunggakan yuran penyenggaraan yang semakin meningkat dalam pembangunan strata Malaysia. Pakar-pakar daripada sektor hartanah membincang dan memberi pandangan mengenai implikasi kewangan, cabaran sistem dan potensi penyelesaian untuk memastikan kemampanan jangka panjang komuniti yang berkongsi bangunan kediaman.

bootstrap slideshow

KUALA LUMPUR, 11 Mac (Bernama) -- Yuran penyenggaraan tidak dibayar dalam pembangunan strata telah mencapai tahap membimbangkan, dengan tunggakan dianggarkan berjumlah ratusan juta dan malahan berpotensi mencecah berbilion ringgit sekiranya perkara ini tidak ditangani.

Keadaan ini melibatkan terutamanya skim perumahan kos rendah  apabila sehingga 50 peratus daripada unit bergelut untuk melunaskan pembayaran

bootstrap slideshow

Bebanan kewangan daripada yuran yang tidak dibayar ini, ditambah dengan peningkatan kos penyenggaraan dan kadar kutipan yang tidak konsisten, terus menjejaskan kemampanan jangka panjang hartanah strata.

Memastikan daya maju kewangan sambil mengekalkan nilai hartanah terus menjadi cabaran mendesak bagi industri

Pemain industri, termasuk Persatuan Penilai, Pengurus Hartanah, Ejen Harta Tanah dan Perunding Hartanah Swasta Malaysia (PEPS) dan Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan Malaysia (REHDA), membincangkan faktor-faktor utama yang membentuk landskap yuran penyenggaraan di Malaysia.

Beban Yuran Penyenggaraan Tidak Dibayar

Ahli jawatankuasa PEPS, Ishak Ismail, yang juga presiden Institut Pengurus Harta dan Fasiliti Malaysia (MIPFM), berkata kadar kutipan yuran penyenggaraan berbeza mengikut jenis hartanah yang berbeza.

“Berdasarkan pengalaman industri, pembangunan perumahan kos rendah mempunyai kadar kutipan 40-50 peratus, hartanah kos sederhana 60-70 peratus, dan pembangunan mewah 80-95 peratus.

“Perlu diingatkan bahawa kadar mungkir pembayaran paling tinggi adalah dalam segmen perumahan kos rendah, walaupun bayarannya lebih rendah berbanding kategori hartanah lain,” katanya.

Beliau berkata tiada pangkalan data berpusat untuk menjejak bayaran penyenggaraan tertunggak  hartanah di Malaysia kerana Bahagian Pesuruhjaya Bangunan (COB) tidak mempunyai sistem berstruktur untuk mengesan tunggakan di semua bangunan berstrata di seluruh negara.

“Terdapat kira-kira 2.8 juta unit strata di Malaysia, dan jika kita ambil secara purata, kira-kira 40 peratus daripadanya berdepan kesukaran membayar yuran penyenggaraan.

“Jika kita menganggarkan purata yuran RM100 sebulan bagi seunit, dengan tunggakan terkumpul selama enam bulan, jumlah tertunggak boleh mencecah ratusan juta ringgit,” katanya.

Ishak menjelaskan penduduk rumah kos rendah sering mengutamakan perbelanjaan sara hidup yang penting daripada membayar kos penyenggaraan dan ini merupakan antara faktor penyumbang kepada tunggakan yang tinggi.

“Isu kos penyenggaraan tidak dibayar menjadi lebih teruk semasa pandemik COVID-19, kerana ramai pemilik rumah tidak memberi keutamaan untuk membayarnya, terutamanya bagi unit kosong yang tidak menjana pendapatan sewa.

“Walaupun Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) menyediakan saluran undang-undang untuk kutipan yuran, penguatkuasaannya masih lemah, memburukkan lagi tekanan kewangan kepada Badan Pengurusan Bersama (JMB) dan Perbadanan Pengurusan (MC).

“Meskipun Akta 757 itu membenarkan tindakan undang-undang diambil, penguatkuasaannya sukar dilaksanakan kerana proses untuk mengenal pasti dan melelong aset boleh alih—terutama dalam kes pemilikan bersama - adalah rumit dan menelan kos yang tinggi,” katanya.

Namun begitu di sebalik cabaran ini, terdapat beberapa pembangunan kos rendah berjaya menyenggara kemudahan mereka walaupun berdepan tunggakan yang tinggi.

“Terdapat kes di Johor yang mana JMB menjana pendapatan secara kreatif melalui aliran pendapatan alternatif, termasuk memajak ruang atas bumbung untuk menara telekomunikasi, menyewa ruang papan iklan, dan menyediakan mesin layan diri.

“Melalui usaha ini, JMB dapat mengekalkan operasi tanpa bergantung sepenuhnya kepada kutipan yuran penyenggaraan,” katanya.

Pemacu Kos dan Pelarasan Yuran

Komponen kos terbesar dalam pengurusan strata termasuklah utiliti, perkhidmatan penyenggaraan, caruman statutori, perkhidmatan keselamatan dan yuran pengurusan harta. Dalam kalangan komponen ini perkhidmatan elektrik, air dan keselamatan menyumbang sebahagian besar daripada perbelanjaan.

Menurut REHDA, pemaju di Malaysia menentukan yuran penyenggaraan awal berdasarkan anggaran kos penyenggaraan, seperti yang dikehendaki di bawah Jadual H, Jadual Kelima Perjanjian Jual Beli (SPA).Yuran ini meliputi perbelanjaan seperti keselamatan, utiliti, pembersihan, landskap dan sumbangan dana terikat.

“Menganggarkan yuran penyenggaraan memerlukan unjuran kos yang teliti, tetapi pemaju menghadapi cabaran akibat inflasi dan perbelanjaan yang turun naik. Projek yang dilancarkan hari ini hanya akan siap dalam tempoh tiga hingga empat tahun lagi, yang mana kos perkhidmatan mungkin meningkat dengan ketara,” katanya.

REHDA berkata kebiasaannya kebanyakan JMB dan MC akan menyemak yuran penyenggaraan setiap tahun untuk memastikan kemampanan kewangan.

"Pemaju sering menetapkan kadar permulaan yang kompetitif berdasarkan penanda aras pasaran, dengan jangkaan pelarasan akan diperlukan apabila kos mula meningkat," katanya.

Model Singapura

Ishak berkata Singapura mempunyai kadar kutipan yuran 99 peratus, sebahagian besarnya disebabkan oleh mekanisme penguatkuasaan yang ketat.

Sementara itu, model yuran penyenggaraan Malaysia adalah berdasarkan bilangan unit, menggunakan kadar tunggal bagi semua jenis hartanah yang berbeza.

Sebaliknya, Singapura mengamalkan sistem pelbagai kadar, membezakan yuran berdasarkan penggunaan, membawa kepada mekanisme perkongsian kos yang lebih saksama.

“Penguatkuasaan Malaysia yang berlembut dalam kutipan yuran penyenggaraan telah menyebabkan ketidakstabilan kewangan dalam banyak hartanah strata, kerana pemungkir hanya berdepan kesan minimum berrbanding Singapura.

“Di Singapura, tidak membayar (yuran penyenggaraan) merupakan satu kesalahan jenayah, dan pihak berkuasa boleh merampas dan melelong hartanah. Di Malaysia, hanya aset boleh alih boleh dirampas, dan proses undang-undang untuk mendapatkan kembali bayaran selalunya panjang dan rumit,” katanya.

Mengimbangi Kemampuan dan Kestabilan Kewangan

Untuk mengurangkan tunggakan yuran, PEPS dan REHDA menekankan tentang perancangan kewangan yang proaktif, penguatkuasaan berkesan dan aliran pendapatan alternatif.

Ishak mengesyorkan langkah kawalan kredit yang ketat termasuk mengambil tindakan awal terhadap pemungkir, menyekat akses kepada kemudahan biasa dan memfailkan kes tribunal pengurusan strata.

"Mengambil tindakan pantas terhadap pemungkir, walaupun dalam tempoh dua bulan tidak membayar, telah terbukti berkesan dalam mengekalkan aliran tunai yang stabil untuk pengurusan hartanah," katanya.

Pengurusan kewangan yang telus, termasuk laporan kewangan tahunan yang jelas, memupuk kepercayaan dan pematuhan, prinsip yang disokong oleh PEPS dan REHDA.

Menyediakan laporan kewangan dan unjuran penyenggaraan memastikan peralihan yang lancar bagi tanggungjawab pengurusan hartanah daripada pemaju kepada JMB dan MC. Ini dapat mengelakkan kenaikan bayaran secara mendadak dan memupuk kepercayaan serta pematuhan dalam kalangan penduduk.

REHDA juga menekankan bahawa menggabungkan sistem cekap tenaga, bahan binaan tahan lama dan perancangan penyenggaraan pintar dari peringkat reka bentuk projek perumahan boleh mengurangkan kos penyenggaraan jangka panjang.dengan ketara.

“Penglibatan awal dengan pengurus hartanah adalah penting, membolehkan pemaju meramalkan kos operasi dan mengoptimumkan peruntukan belanjawan. Pendekatan ini mengimbangi kemampuan di samping memastikan dana mencukupi untuk penyenggaraan jangka panjang,” katanya.

Memantapkan Akta 757 untuk pastikan Pematuhan yang Lebih Baik

PEPS menyokong penambahbaikan Akta 757 untuk menambah baik kutipan yuran dan pengurusan harta.

Persatuan itu percaya dengan mewajibkan pengambilan khidmat pengurus hartanah berdaftar akan dapat memastikan hanya profesional berkelayakan mengendalikan pembangunan strata.

“Akta 757 masih membenarkan JMB dan MC mengambil individu tidak berdaftar sebagai pengurus hartanah, dengan syarat mereka meletakkan bon prestasi sebanyak RM50,000 atau yuran 12 bulan.

“Bagaimanapun, perkara ini sering diabaikan sehingga membawa kepada isu tadbir urus. Kami percaya hanya profesional berdaftar di bawah Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Hartanah Malaysia (LPPEH) harus diambil untuk memastikan penguatkuasaan yang betul dan akauntabiliti kewangan," katanya.

Sementara itu, REHDA Malaysia berkata Akta 757 meningkatkan akauntabiliti, kerana semua akaun mesti diaudit setiap tahun. Pemaju kini perlu berhati-hati mengimbangi kemampuan bagi pembeli sambil memastikan dana yang mencukupi untuk penyenggaraan hartanah jangka panjang.

“Dari perspektif pemaju, Akta 757 membawa kepada perancangan yuran penyenggaraan yang lebih berstruktur dan bertanggungjawab.

“Walaupun ia memerlukan pematuhan yang lebih ketat dan anggaran kos yang lebih baik, ia dapat melindungi nilai hartanah, meningkatkan keyakinan pembeli, dan memastikan kemampanan jangka panjang,” katanya.

Melangkah Kehadapan

Yuran penyenggaraan yang mampan penting untuk memelihara nilai dan kefungsian pembangunan strata.

Dengan mencapai keseimbangan antara kemampuan dan kemampanan kewangan, pemaju, pengurus hartanah dan pengawal selia boleh memupuk ekosistem pengurusan strata yang lebih berdaya tahan.

Pada masa depan semua pihak berkepentingan termasuk penggubal dasar, pemaju, pengurus hartanah dan pemastautin perlu memainkan peranan aktif dalam mengukuhkan penguatkuasaan, meneroka aliran pendapatan alternatif dan mengguna pakai perancangan kewangan berstruktur untuk melindungi kemampanan jangka panjang hartanah strata Malaysia.

-- BERNAMA