Yuran Penyenggaraan: Realiti Yang Sukar - JMB Dan MC Kurang Kepakaran, Penduduk Abai Tanggungjawab
Oleh Abdul Hamid A Rahman
Ini adalah rumusan daripada siri artikel tiga bahagian mengenai kutipan yuran penyenggaraan melibatkan hartanah strata. Ia meneliti cabaran penguatkuasaan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757), peranan JMB dan MC serta tanggungjawab pemilik dan penyewa.
Peguam Lai Chee Hoe turut menyentuh cadangan yang digariskan dalam dua siri pertama, memberikan pandangan dari aspek undang-undang mengenai kemampanan kewangan dan pembaharuan tadbir urus.
Pakar menekankan keperluan kepada penguatkuasaan yang lebih baik, pendidikan dan perancangan kewangan untuk meningkatkan pematuhan dan kestabilan jangka panjang dalam komuniti strata.
KUALA LUMPUR, 13 Mac (Bernama) -- Ia tidak mengejutkan tetapi para pakar membangkitkan bahawa segelintir Badan Pengurusan Bersama (JMB) dan Perbadanan Pengurusan (MC) yang didakwa tidak memahami sepenuhnya bidang kuasa mereka seperti yang termaktub dalam Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) apabila ia berkaitan dengan kutipan tunggakan yuran penyenggaraan.
Adakah ini satu lagi realiti yang tidak diingini? Ya.
Isunya ialah ramai penduduk gagal untuk mengambil tanggungjawab kewangan mereka dengan serius, menyebabkan tunggakan meningkat dan menjejaskan kemampanan hartanah strata.
Ia kedengaran klise. Hakikatnya ialah penguatkuasaan yang berkesan, pendidikan berterusan dan kesedaran yang tinggi adalah penting untuk memastikan pematuhan bagi meningkatkan kehidupan strata di seluruh negara. Hanya melalui usaha bersama, komuniti strata dapat diurus dengan baik dan secara mampan.
Bagi JMB dan MC, ini bermakna pengurusan kewangan yang lebih kukuh dan strategi yang lebih baik untuk mengutip tunggakan.
Bagi pemilik dan penyewa, ia mengenai memahami tanggungjawab mereka dan mengambil tindakan sewajarnya — atau menjalankan tugas masing-masing — untuk menyenggara hartanah yang juga kediaman mereka.
Rangka Kerja Undang-Undang Sedia Ada
Rakan kongsi litigasi firma guaman Chee Hoe & Associates Lai Chee Hoe berkata rangka kerja undang-undang Malaysia untuk pengurusan strata Akta 757 adalah komprehensif, menyediakan saluran undang-undang yang mencukupi untuk menangani pemungkir iaitu mereka yang ingkar membayar yuran penyenggaraan, tanpa keperluan segera untuk pindaan kepada Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757).
“Walaupun Akta 757 telah menetapkan hukuman bagi kesalahan gagal membayar yuran penyenggaraan — seperti di Singapura — perbezaan utama terletak pada kecekapan penguatkuasaan dan dasar perumahan yang berbeza.
“Singapura yang mencatatkan pematuhan tinggi dengan mekanisme undang-undang lebih kukuh manakala Malaysia berdepan dengan kelewatan dalam penguatkuasaan disebabkan kekangan sumber atau keengganan untuk mengeluarkan waran penahanan harta alih oleh Pesuruhjaya Bangunan (COB),” katanya.
Beliau berkata langkah paling cepat ialah bagi JMB dan MC, sebagai badan pengurusan, mengeluarkan surat tuntutan melalui Borang 11 dan 20 terhadap pemungkir. Ini adalah cara yang lebih cekap untuk mendapatkan semula tunggakan.
“Daripada meminda undang-undang, usaha perlu diberi tumpuan kepada mengukuhkan prosedur penguatkuasaan dan melengkapkan COB dengan sumber yang mencukupi,” katanya kepada Bernama.
Usaha berterusan sedang dibuat untuk menyelaraskan proses undang-undang. Bagi memperkasakan COB untuk mempercepat tindakan undang-undang terhadap pemungkir, pelbagai kaedah dikaji untuk memudahkan keperluan mendapatkan persetujuan Jabatan Peguam Negara (AGC).
Lai mempunyai kepakaran dalam undang-undang pengurusan strata. Beliau merupakan ahli panel penasihat dalaman untuk Jabatan Perumahan Negara serta Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT).
Beliau telah mengkaji Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 dan Akta 757.
Penguatkuasaan Menjadi Cabaran
Walaupun terdapat peruntukan undang-undang yang jelas, Lai berkata JMB dan MC terus menghadapi kesukaran disebabkan kekurangan kepakaran, kos undang-undang yang tinggi dan keengganan untuk mengambil tindakan terhadap pemungkir — faktor yang sering menyebabkan tunggakan menjadi tidak terkawal.
“Cabarannya bukan terletak pada undang-undang itu, (tetapi) isu sebenar adalah pada penguatkuasaan,” katanya.
Lai berkata di bawah rangka kerja semasa, JMB dan MC boleh mendapatkan semula yuran tertunggak dengan menyita harta alih milik pemungkir seperti yang dinyatakan dalam Seksyen 35 dan 79 Akta 757.
“Ya, harta alih yang disita selalunya mempunyai nilai yang rendah, menjadikan proses ini tidak berkesan.
“Lebih penting lagi, selepas mendapat tribunal award atau perintah mahkamah, JMB atau MC boleh meneruskan pelbagai tindakan penguatkuasaan terhadap pemungkir termasuk perintah garnisi (untuk mendapatkan semula jumlah tertunggak), writ penyitaan dan penjualan, saman penghutang penghakiman, prosiding penggulungan, tindakan kebankrapan atau malah perintah caj terhadap petak pemungkir,” katanya.
Walaupun terdapat pelbagai saluran undang-undang yang boleh diambil, JMB dan MC sering teragak-agak untuk menguatkuasakannya sama ada disebabkan oleh kekangan kewangan atau keengganan untuk membelanjakan wang bagi mendapatkan semula hutang lapuk,” katanya.
“Ada yang berpendapat bahawa yuran guaman adalah mahal dan tindakan terhadap pemungkir tidak berdaya maju dari segi komersial.
“Bagaimanapun, cabaran ini boleh diurus dengan lebih baik jika JMB dan MC memperuntukkan dana untuk perbelanjaan guaman dalam bajet tahunan mereka,” katanya.
Tindakan Tribunal Mandatori Selepas Tempoh Tertentu
Mengenai sama ada pindaan undang-undang perlu mewajibkan tindakan tribunal selepas tempoh tertentu keingkaran, Lai berkata JMB atau MC perlu mengekalkan budi bicara untuk memutuskan tempoh memulakan tuntutan.
“Lazimnya, tuntutan difailkan selepas tiga bulan kegagalan pembayaran. Sistem yang ketat mungkin tidak sesuai. JMB dan MC berada dalam kedudukan terbaik untuk menilai keadaan kewangan mereka. Pelan tindakan pemulihan yang kukuh perlu diperkenalkan dalam setiap skim strata.
“Saya menasihatkan tidak menyiarkan nombor unit pemungkir. Walaupun ia boleh bertindak sebagai pencegahan, ia juga boleh mendedahkan JMB atau MC kepada potensi saman fitnah,” katanya.
JMB dan MC Tidak Bertanggungjawab untuk Kutipan Bil Utiliti
Lai turut menolak cadangan baru-baru ini yang menghendaki penduduk membayar bil utiliti melalui JMB atau MC.
Beliau berkata ini tidak boleh dilaksanakan dari segi undang-undang, terutamanya untuk skim kediaman.
“Terdapat struktur pembayaran utiliti sedia ada iaitu penduduk membayar secara terus kepada penyedia perkhidmatan. Sistem ini sudah berfungsi dan tidak memerlukan penstrukturan semula.
“Dalam skim komersial yang menggunakan meter pukal, JMB dan MC telah menguruskan pembayaran utiliti tetapi memperluasnya kepada unit kediaman akan menjadi masalah berikutan meter individu diberi mandat di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966,” katanya.
Teroka Sumber Pendapatan Alternatif dengan Berhati-hati
Beberapa JMB dan MC telah meneroka sumber pendapatan alternatif seperti menyewakan ruang bumbung, menyewakan kawasan papan iklan dan memasang mesin layan diri untuk menjana pendapatan tambahan.
“Kaedah ini dibenarkan dari segi undang-undang, dengan syarat ia melibatkan harta bersama dan semua hasil pendapatan dimasukkan ke dalam akaun penyenggaraan seperti yang diperuntukkan di bawah Seksyen 23(3) dan 50(2) Akta 757.
“Bagaimanapun, penting untuk mempunyai perjanjian undang-undang yang sesuai, termasuk klausa keluar dan terma indemniti, untuk melindungi JMB dan MC daripada liabiliti,” katanya.
Latihan Berstruktur dan Kesedaran
Meningkatkan pengetahuan undang-undang, latihan berstruktur dan kempen celik kewangan dapat meningkatkan kutipan yuran penyenggaraan dengan ketara dan pengurusan hartanah secara keseluruhan dalam kalangan JMB, MC dan pemilik.
Ketua Pengajian Siswazah di Kolej Pengajian Alam Bina Universiti Teknologi MARA (UiTM) Prof Madya Dr Rohayu Abd Majid berkata JMB dan MC perlu giat menyertai bengkel dan seminar undang-undang dengan kerjasama pengamal undang-undang dan pakar pengurusan hartanah untuk mengukuhkan keupayaan penguatkuasaan mereka.
“Dialog secara berkala dengan COB akan memberikan pandangan mengenai prosedur penguatkuasaan, memastikan JMB dan MC menggunakan peruntukan undang-undang dengan betul seperti mengeluarkan Borang 11 untuk caj tertunggak dan memulakan prosiding di tribunal pengurusan strata,” katanya.
Katanya program latihan berstruktur dapat meningkatkan kecekapan dalam kalangan JMB dan MC dalam kutipan yuran.
Beliau berkata mereka yang lebih terlatih akan lebih yakin untuk menguatkuasakan peraturan, memupuk kepercayaan dalam kalangan penduduk.
“Latihan perlu memberi tumpuan kepada pengetahuan undang-undang, pengurusan kewangan, penyelesaian konflik dan strategi komunikasi untuk memastikan JMB dan MC mempunyai pemahaman yang menyeluruh mengenai tadbir urus hartanah,” katanya.
Beliau berkata pelaporan kewangan yang telus dan komunikasi yang lebih baik dapat membantu membina keyakinan penduduk terhadap badan pengurusan, mengurangkan pertikaian dan kadar kegagalan pembayaran.
Katanya ramai pemungkir tidak menyedari impak daripada yuran penyenggaraan yang tertunggak, yang boleh menjejaskan standard kehidupan bersama dan menurunkan nilai hartanah.
“Walaupun sesetengah penduduk bergelut dengan kekangan kewangan, yang lain mungkin tidak memahami sepenuhnya impak daripada tunggakan ke atas penyenggaraan bangunan dan penyelenggaraan kemudahan.
“Kempen yang berkesan seperti bengkel perancangan bajet, laporan visual yang menunjukkan manfaat daripada pembayaran yuran dan komunikasi yang jelas mengenai implikasi undang-undang di bawah Akta 757 adalah penting.
“Daripada menggunakan taktik menakut-nakutkan penduduk, JMB dan MC perlu mendidik mereka mengenai kepentingan pembayaran tepat pada masanya melalui inisiatif komuniti yang menarik dan pendedahan kewangan yang telus,” katanya.
Beliau turut mencadangkan JMB dan MC mengkaji pendekatan berasaskan komuniti untuk memupuk budaya pembayaran tepat pada masanya.
Tiada ‘Suspek’, Hanya Pihak Berkepentingan
Tiada ‘suspek’ dalam isu tunggakan yuran penyenggaraan, hanya pihak berkepentingan — JMB/MC dan penduduk.
Jika JMB dan MC menunjukkan celik pengurusan kewangan yang baik selain memastikan ketelusan dan akauntabiliti, kadar kutipan akan meningkat dengan sendirinya.
Begitu juga, jika penduduk memberi keutamaan kepada yuran penyenggaraan sepertimana mereka mengutamakan utiliti penting seperti air dan elektrik, pembayaran tepat pada masanya akan menjadi amalan biasa.
Mudah? Secara teori, ya. Namun, dari segi amalan, kejayaan pelaksanaan di lapangan adalah cabaran sebenar.
-- BERNAMA