Penurunan OPR Rangsang Permintaan Sederhana Dalam Sektor Hartanah
Oleh Rosemarie Khoo Mohd Sani
KUALA LUMPUR, 20 Julai (Bernama) -- Penurunan kadar dasar semalaman (OPR) oleh Bank Negara Malaysia (BNM) dijangka merangsang permintaan sederhana terhadap hartanah secara umum pada separuh kedua 2025, manakala permintaan dalam segmen mewah dijangka kekal kukuh, kata penganalisis.
Mereka berpendapat kadar penanda aras pinjaman yang lebih rendah, serta pertumbuhan infrastruktur dan insentif kepada pemaju, akan mengekalkan daya tahan pasaran hartanah dengan trend harga yang stabil dalam keadaan unjuran yang berhati-hati namun optimistik.
Pengarah Urusan JLL Malaysia Jamie Tan memberitahu Bernama bahawa keadaan ekonomi yang stabil, strategi pemeliharaan kekayaan dan insentif menarik telah mendorong pembeli yang ingin menaik taraf serta pelabur untuk terus aktif walaupun sentimen pasaran secara keseluruhan masih berhati-hati.
Bagaimanapun, penganalisis juga berpendapat ketika itulah masa yang sesuai untuk pembeli.
Walaupun berlaku penurunan harga di beberapa kawasan bandar bersegmen mewah, mereka percaya sentimen keseluruhan telah bertambah baik, khususnya di kawasan yang mempunyai sambungan infrastruktur dan lokasi utama bandar.
Pakar hartanah berkata penurunan OPR telah mendorong kunjungan ramai ke rumah contoh dan pertanyaan mengenai pinjaman rumah juga meningkat ketara, yang boleh menambah baik sentimen pembelian terutama dalam segmen pertengahan.
Rumah Mewah Berdaya Tahan Dalam Pasaran Lembap
Meskipun keseluruhan pasaran hartanah menunjukkan kelembapan pada suku pertama tahun ini namun, segmen mewah menunjukkan daya tahan yang lebih tinggi.
Ini dibuktikan dengan peningkatan 5.6 peratus tahun ke tahun dalam transaksi bagi hartanah berharga melebihi RM1 juta, menurut Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC).
Walaupun jumlah dan nilai keseluruhan transaksi hartanah masing-masing susut 6.2 peratus dan 8.9 peratus namun permintaan terhadap rumah mewah di Kuala Lumpur, Pulau Pinang dan Johor Bahru kekal kukuh, didorong oleh pembeli berpendapatan tinggi yang mencari pembangunan berkualiti tinggi di lokasi utama.
Harga Kekal Stabil di Pusat Bandar
Tan berkata harga kediaman di semua pusat bandar utama di Malaysia kekal stabil, dengan peningkatan sederhana dicatatkan dalam semua segmen utama.
Di Lembah Klang, pangsapuri berperkhidmatan dan kondominium mencatatkan kenaikan harga antara 1.8 hingga 2.3 peratus, manakala rumah teres dua tingkat meningkat 1.4 peratus.
"Angka ini mencerminkan permintaan yang berterusan dan penstabilan pasaran selepas pandemik," katanya.
Beliau berkata penawaran baharu yang seimbang dan permintaan pembeli yang konsisten telah menyokong kestabilan harga.
Pengasas Bersama dan Ketua Pegawai Eksekutif IQI Kashif Ansari yakin dari segi yang belum terjual dalam pasaran sekitar 4.8 bulan daripada jumlah jualan masih berada pada tahap baik, terutamanya jika dibandingkan dengan negara seperti Amerika Syarikat yang mencatatkan kadar belum terjual sekitar 10 bulan.
Cabaran Mampu Milik bagi Pasaran Massa
Kashif berkata subpasaran RM500,000 menghadapi cabaran yang lebih ketara.
Jumlah dan nilai transaksi dalam segmen harga itu merosot, mencerminkan tekanan kemampuan dan perbelanjaan berhati-hati dalam kalangan pembeli pasaran massa.
"Walaupun ramai pembeli stabil dari segi kewangan, faktor seperti kenaikan kos sara hidup dan gaji yang tidak berubah terus mempengaruhi sentimen," katanya.
Bagi mengatasi jurang kemampuan, Kashif berkata pemaju dan pembuat dasar mesti menumpukan usaha meningkatkan penawaran dalam julat harga RM200,000 hingga RM500,000, yang mencatatkan permintaan tinggi namun ketersediaan produk kekal terhad.
Situasi Tidak Terjual Semakin Pulih
Meskipun kadar kediaman tidak terjual semakin berkurangan namun masih memerlukan perhatian.
Menurut JLL, kadar tidak terjual berada pada 23 peratus di Selangor dan Johor, serta 19 peratus di Kuala Lumpur setakat suku kedua 2025, menandakan keadaan bertambah baik daripada paras tinggi era pandemik sebanyak 63 peratus pada 2020 hingga 2021.
“Bukan semua penawaran yang belum terjual adalah sama. Hartanah yang terletak di lokasi strategik, kesalinghubungan yang baik dan reka bentuk menarik terus mendapat perhatian pembeli, manakala unit yang dibina berlebihan atau terletak di lokasi kurang sesuai menghadapi kesukaran,” katanya.
Persaingan dalam kalangan pemaju kekal sengit, dengan ramai yang menawarkan insentif untuk meningkatkan jualan tanpa menurunkan harga secara rasmi.
Langkah itu termasuk rebat harga, pakej pengubahsuaian, penyerapan fi guaman dan juga faedah gaya hidup seperti baucar perjalanan.
Penurunan OPR Cetus Minat Pembeli Baharu
Penurunan OPR oleh BNM kepada 2.75 peratus pada 10 Julai, selepas kira-kira dua tahun tanpa sebarang perubahan, telah meningkatkan sentimen pembeli.
Walaupun kadar OPR kekal pada 3.0 peratus sejak Mei 2023 namun, dengan penurunan terbaru itu, kini adalah masa yang sesuai untuk pembeli rumah memasuki pasaran.
Pakar hartanah melaporkan peningkatan ketara dalam aktiviti melihat hartanah dan pertanyaan mengenai pinjaman perumahan susulan penurunan kadar faedah.
“Penurunan ini meningkatkan kemampuan untuk membeli. Seorang peminjam yang membiayai rumah bernilai RM500,000 boleh menjimatkan sekitar RM66 setiap bulan, menjangkau jumlah lebih kurang RM23,000 sepanjang tempoh pinjaman 30 tahun. Itu adalah insentif yang ketara,” kata Kashif.
Digabungkan dengan insentif daripada pemaju, penurunan kadar faedah dijangka merancakkan semula aktiviti, khususnya dalam pasaran pertengahan, di mana nilai untuk wang menjadi keutamaan.
Bagaimanapun, beliau berkata pasaran hartanah masih sensitif terhadap keadaan ekonomi yang lebih luas. Kejutan luaran seperti ketegangan geopolitik, ketidakstabilan dasar, atau kelembapan ekonomi global boleh menjejaskan momentum.
Infrastruktur sebagai Pemangkin Pertumbuhan
Infrastruktur terus memainkan peranan penting dalam memacu nilai hartanah. Kediaman yang terletak berhampiran rangkaian pengangkutan awam seperti stesen Transit Aliran Massa (MRT) dan Transit Aliran Ringan (LRT) secara konsisten mengatasi prestasi pasaran yang lebih luas.
Memetik kajian oleh Universiti Pendidikan Sultan Idris, Kashif berkata hartanah yang terletak dalam jarak 400 meter dari stesen MRT di laluan Sungai Buloh-Kajang (SBK) dijual pada harga premium 9.5 peratus selepas siap dibina, iaitu kira-kira RM99,900 lebih tinggi daripada purata harga rumah di seluruh bandar.
Sementara itu, Tan turut menyebut mengenai pembangunan berorientasikan transit, yang bakal mendapat manfaat daripada daya tarikan jangka panjang, menjadikannya menarik walaupun dalam keadaan pasaran yang lembap.
“Kesalinghubungan mendorong kehadiran orang ramai, permintaan sewa dan nilai modal. Pelabur melihat kawasan yang kaya dengan infrastruktur sebagai zon berisiko rendah dan pulangan lebih tinggi,” kata Tan.
Transformasi di Johor Tingkatkan Nilai
Kemunculan Johor sebagai pasaran yang menonjol, dipacu oleh Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ) dan projek Sistem Transit Rapid (RTS) yang bakal dilancarkan. Projek mega ini merangsang minat pembangunan serta pertumbuhan harga hartanah.
Sehingga suku kedua 2025, harga pangsapuri perkhidmatan di kawasan strategik seperti Bukit Chagar dan Kompleks Kastam, Imigresen dan Kuarantin telah melonjak naik sehingga 20.4 peratus.
Projek-projek baharu kini mencatat harga RM1,500 bagi setiap kaki persegi dan ke atas — paras yang sebelum ini hanya terhad kepada kawasan Segitiga Emas di Kuala Lumpur.
“Kesalinghubungan rentas sempadan Johor merupakan tarikan yang kuat bagi pemaju dan pelabur,” kata Tan.
Ke Arah Pembangunan Holistik dan Boleh Didiami
Melangkah ke hadapan, penganalisis menekankan kepentingan perancangan bandar yang holistik dan strategi perumahan yang inklusif.
“Pemaju mesti menyelaraskan projek mereka dengan keperluan sebenar komuniti dan bukan sekadar margin keuntungan,” kata Tan.
Ini termasuk penyelarasan yang lebih baik dengan pihak berkuasa tempatan, reka bentuk yang mampan dan memastikan akses kepada kemudahan awam, pengangkutan awam dan ruang hijau.
Kashif yang turut menyokong saranan itu, menambah bahawa pasaran hartanah yang stabil harus mengutamakan kebolehcapaian, kualiti perumahan dan daya huni jangka panjang, serta bukan sekadar prestasi harga.
Peraturan yang jelas dan proses kelulusan yang lebih lancar juga merupakan kunci untuk mengekalkan keyakinan pelabur.
Tan juga menggesa agar garis panduan yang lebih konsisten daripada pihak berkuasa persekutuan dan tempatan diperkenalkan bagi mengelakkan kelewatan dan ketidaktentuan.
Beliau yang meluahkan rasa kesal berkata, “perubahan dasar yang kerap menjejaskan perancangan jangka panjang dan menambah kos pembangunan.”
Bagi merancakkan perumahan mampu milik, kedua-dua pakar itu mencadangkan supaya diperhalusi Kempen Pemilikan Rumah, memperkenalkan insentif cukai kepada pemaju perumahan mampu milik dan mengelakkan pelancaran projek secara tergesa-gesa yang boleh menyebabkan lambakan dalam pasaran.
Beliau memberi amaran bahawa tanpa perancangan yang betul, “kita berisiko berdepan satu lagi situasi lambakan hartanah.”
Tinjauan Keseluruhan yang Positif untuk Sektor Hartanah
Walaupun pasaran hartanah Malaysia berdepan cabaran dari segi kemampuan dan lambakan dalam sesetengah segmen, tinjauan secara keseluruhan untuk sektor itu kekal positif.
Keadaan ekonomi yang stabil, dasar monetari yang menyokong, pembangunan infrastruktur dan ekosistem pemaju yang responsif membantu mengekalkan daya tahan pasaran.
Dengan sokongan dasar yang bersasar dan penjajaran bekalan yang berhati-hati, suku kedua 2025 berpotensi menyaksikan momentum yang diperbaharui, terutamanya dalam segmen pertengahan dan mewah yang menawarkan nilai dan kesalinghubungan.
-- BERNAMA